Q1：房地产企业土地使用税如何计算？
↑点击“罗爷法律”头像，立刻解答你的法律问题！“要先关注哦，不然以后找不到”一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售
从合同约定交付土地时间的次月起(合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起)，按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。
二、项目建成并开始销售
1、如果公共设施(会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同)在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：
月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可
售单元总占地面积(含公共设施占地面积)×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)]÷12
2、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(不含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：
月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)] ÷12
3、年度应纳土地使用税=∑(各月应税土地面积×税率)
三、房地产开发企业中途转让土地的处理
中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报缴纳(缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税)，产权转移的次月至当年12月的土地使用税由受让方缴纳。
四、其他事项说明
1、已售单元的确定
“已售单元”按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购买合同所约定的交付时间确定。超过该合同约定的交付时间的商品房(或其他类型的房产)即为已售单位。也就是说，房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止至合同约定的房产交付的当月(含当月)。
2、计算口径
“按月计算”是从当月的第一天至最后一天计算应纳税的土地面积。
3、申报时间
城镇土地使用税“按月计算”的基础上，纳税人可采用“按月申报”或者“按年申报”的方式，具体申报时间由各镇(街)的主管税务分局确定。
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Q2：房地产企业计算土地使用税时,哪些项目面积可扣除?
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 （一）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 测定面积 （二）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积人准。 证书面积 （三）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整申报面积
Q3：房地产企业获得土地后按什么计算土地使用税
按征用土地的类型，计算土地使用税的要求不同，详见下文：
(一)建造期间土地使用税计税起始时间
开发阶段的计税起始时间，应当结合以下两个文件进行判断。
《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条第一款规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
(二)建造期间土地使用税计税依据
1.总计税面积的确定
房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据下面两个规定：
《城镇土地使用税暂行条例》第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]015号)第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
这里需要注意，如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。
2.免税面积的扣除
(1)经济适用房用地和廉租房用地面积扣除
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)第一条第(二)项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
(2)其他优惠政策用途占地面积扣除
对于其他符合优惠政策列明用途(学校、医院、托儿所、幼儿园，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，小区内的荒山、林地、湖泊等尚未利用的土地)的土地面积，因为房地产企业尚在建造中，建成后的上述优惠政策列明用途房产可能占地面积和规划面积不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地对建造期间的优惠政策列明用途土地面积是否适用优惠政策掌握不一，有的地方允许扣除，有的地方不允许扣除。
(三)建造期间应纳税额
应纳税额=单位税额×(总计税面积-免税面积)
Q4：房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：
1、注意计税依据和纳税时间。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，按财税[2006]186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。
2、注意免税土地面积和扣除时间。按照《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地[1988]015号）和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。
3、注意纳税义务终止时间及计算方法。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税。
对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。
即本月应纳税额＝本月剩余应税占地面积×月单位税额；本月剩余应税占地面积=占地总面积－免税占地面积－已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）；月单位税额＝年应纳税额÷12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积＝占地总面积×（已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积）。
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